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2024-11-15 09:00:35
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在法律實踐中，沒有預售許可證的房子是可以拍賣的。最高法明確，小產權房、無證房、預售商品房統統能執行。被執行人已將房款全部支付給開發商（被執行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預告登記（預抵押登記），開發商在預售房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發商或被執行人的相關房產是可以被拍賣的。
同時，法院也有權拍賣未取得產權證的商品房。根據相關規定，開發商進行商品房預售，應當向市、縣房地產管理部門辦理預售合同登記備案手續，基于此項規定，產生了大量合同已備案登記至買受人名下，但未取得產權證的房屋，就將此作為買受人的可執行財產。
根據相關法律規定，開發商進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
近年來，法院不斷加大了執行力度，《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部的通知》(法151 號)，明確對無證房屋可以進行“現狀處置”。各省根據自省的現實情況，也有相應的具體規定和操作辦法。
最高法院認為，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定。
《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條有關建設單位申請辦理建設規劃許可證的規定，是行政機關在規范建筑領域內的管理性強制規定，該規定對私法領域內的商品房買賣合同效力不產生直接影響。
最高法裁判：開發商未取得商品房預售許可，預售合同不必然無效。幫助企業家、投資人讀懂法律，防范、化解法律風險。房地產開發公司簽約時未取得商品房預售許可證，雖然違反了“商品房預售應當取得商品房預售許可證明”的規定，但是并不必然導致其預售合同無效。
在房地產開發公司無商品房預售許可證的情況下，買受人與房地產開發商所簽訂的商品房買賣合無效。最高人民法院對孫海濤與華鎮名、吉林軒宇房產開發有限責任公司執行異議糾紛案作出裁定，法院認為：在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下，孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點重重的商品房買賣合同，根據城市房地產管理法第四十五條第一款第 (四)項關于商品房預售，應當"向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明"的規定和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關于"出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效"的規定，該合同無效。
在房地產開發公司無商品房預售許可證的情況下，買受人與房地產開發商所簽訂的商品房買賣合同可能無效。
《城市房地產管理法》第四十五條明顯是為了規范約束開發商開發出售房屋等行為而制定的管理規則，開發商在沒有取得預售許可證的情況下不具備預售條件，不能預售房屋。
購買未取得預售許可證的房屋存在較大風險，例如可能導致合同無效，無法保障購房者的合法權益。
在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書前，開發商已退還給被執行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發商。向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書后，開發商擅自退還給被執行人的款項，由開發商自行追索。對于開發商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發商。開發商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發商。對于被執行人與案外人 (含配偶)共有的財產以及未成年子女名下財產，如何執行也有相應規定。
從法律角度看，處理未辦理預售證的房屋問題，常見方式有：1. 開發商在起訴前取得合法有效的商品房預售許可證，使買賣合同有效化；2. 買受人可要求解除合同并索賠。選擇處理方式時，應考慮合同的具體條款、雙方的實際情況以及法律法規的規定。
辦理資質許可，所屬行業不同，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向專業的顧問說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。
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