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有了購房資質怎么辦貸款

好順佳集團
2024-10-25 09:55:50
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內容摘要：一、有購房資質后貸款的流程有購房資質后，貸款買房通常需要經歷以下流程：看房前準備制定資金計劃，明確手中可供調配的首付資金，確定首付...

各類資質· 許可證· 備案辦理

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一、有購房資質后貸款的流程

有購房資質后，貸款買房通常需要經歷以下流程：

看房前準備
- 制定資金計劃，明確手中可供調配的首付資金，確定首付資金的范圍，根據購房資質確定房產類型。
- 核算自己的購房資金，看看準備是否充足，制定買房計劃。
實地看房
- 去售樓處看樓盤，了解項目沙盤、戶型沙盤、區域沙盤，向置業顧問詢問周邊的配套及規劃建設，以及房子的單價、優惠活動等。如果是期房項目，可到政府網站查詢周邊的規劃文件。
- 多方面考察樓盤的周邊配套，可以網絡查詢，也可以電話咨詢售樓部。根據個人喜好或者現有房源選擇樓層，低樓層和高樓層相互比較。根據采光性、通風性、戶型布局等綜合考慮選擇戶型。建議購房者一定要實地看房，這樣才能更真實、詳細的了解房源信息。
排號、選房
- 一些集中開盤的樓盤，開發商會讓購房者進行排號，等到真正開盤那天，根據一定的規則進行選房。選房時，整個過程比較緊湊，購房者可以提前制定好備用方案，爭取選到自己心儀的房子。
認購
- 選好房，如果要認購了，購房者需要提前準備好做購房資質審核的材料，在簽訂認購書后將材料交給開發商工作人員。同時，認購時，還要繳納一部分的定金，定金會有收據（銀聯小票），定金繳納金額不會超過合同表明總房款的20%。
- 交房款之前要先繳納定金并簽訂認購書，進行購房資質核驗，審核通過后直接進行網簽。
網簽、簽合同、付首付
- 提交購房資質審核后，一般10個工作日就會出具審核結果。審核通過后，開發商通知購房者前來簽訂購房合同。簽訂購房合同時，要注意看合同中有無空白條款，補充協議中的權利義務是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚，交房日期和交房標準是否清晰等等。支付首付款，一般售樓處都會有pos機，刷開支付的銀聯小票要收好，等著拿開發商開具的首付款發票。一般當天就能拿到。
- 在銷售接待中心簽訂《商品房買賣合同》，簽訂時記得要看清內容；交付房款，收好購房發票和付清樓款證明。
貸款
- 如果有銀行的工作人員駐扎在售樓處，購房者可將準備好的材料交給銀行。放貸的時間與銀行辦理速度、樓房封頂情況有關。以北京為例，期房的話，商貸、市管公積金貸款放貸時間在封頂之后，國管公積金貸款房貸時間與是否封頂無關。
- 提交資料審核貸款資質，貸款前查明所購樓宇是否有銀行提供個人住房按揭貸款承諾書，然后填寫《貸款申請審批表》將相關材料如付首期款證明、身份證等提交貸款銀行。發展商和貸款銀行的審批，發展商在貸款申請審批表“保證人意見”欄上簽字、蓋章；貸款銀行開始審批提交的全部資料、文件。發放貸款，辦理房產產權抵押登記手續，發展商領回借款合同并由出具付清房款證明給貸款行，借款人領回借據、借款合同、保險單，貸款檔案歸檔。
驗房收房
- 購房者需要等開發商通知收房。購房者需要注意收房時間，驗房時要仔細核驗房屋的每個細節，查看“三證兩書一表”。如果開發商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。如果對自己驗房不放心，最好請專業人士進行驗房。
交稅收房
- 全款購房者可以拿著購房發票、實測面積補差款發票（購買期房并有面積差的，會有此發票），到地稅局辦理交稅業務。一般來說，商品房需要繳納契稅和住宅專項維修基金，商住房多交一個印花稅，然后繳納物業費、取暖費、停車位等費用。
辦理房本
- 貸款買房，一般是開發商請第三方代辦公司進行代辦，購房者只需將材料及費用交給代辦者，等著拿房本就好。一般情況下，房本自入住之日起180天（現房）-270天（期房）發放。

二、購房貸款的申請條件和材料

申請購房貸款需要滿足一定的條件并準備相應的材料：

申請條件
- 貸款人需年滿18周歲，且很多銀行要求貸款人為中國大陸居民。
- 征信不能存在嚴重逾期、負債水平在50%以下、貸款查詢次數符合要求。
- 連續足額繳納12個月的公積金，并在申請貸款前仍在繳存中（申請公積金貸款時）。
- 符合房屋所在地購房資質。
申請材料
- 身份證明，如身份證、護照等。
- 戶口證明，一般需要提供戶口簿本人頁以及戶主頁，
- 婚姻證明，已婚的提供結婚證，離婚的提供離婚證、離婚協議書、民事調解書等，單身則需要單身證明。
- 收入證明，要求開具的收入證明上的月收入要在所需償還房貸月供的倍以上。
- 收入流水，要求每個月的收入要在所需償還房貸月供的2倍以上。
- 征信報告。
- 購房資質證明。
- 還款銀行卡，要求是不限額的I類卡，并且賬戶正常，可以正常進行交易。

三、不同銀行購房貸款政策比較

不同銀行的購房貸款政策存在一定的差異，主要體現在以下幾個方面：

貸款條件
- 各個商業銀行的房貸在央行的監管下，貸款條件大致相同，銀行的優質客戶申請貸款時，可能下款快，還能獲得較低的利率。因為各個銀行的對于貸款人的考核標準不同，對于不同資質的人差異較大。
貸款利率
- 央行允許銀行在貸款基準利率基礎上進行浮動，所以在貸款基準利率方面也都有所不同。
辦事效率
- 審核速度和標準不同，放款速度快慢也不同。
房齡要求
- 銀行對二手房房齡要求有差異，比如有的銀行要求申請貸款的二手房房齡最長不能超過20年，有嚴格的銀行要求不能超過15年，也有要求不能超過10年。

在選擇銀行時，需要注意以下幾點：

房貸利率
- 優先選擇借款成本最低的銀行，對比不同銀行的房貸利率，結合其他優惠政策選擇。
還款方式
- 雖然房貸支持的還款方式很多，但不同的銀行對不同的客戶可能有不一樣的規定，要選擇最適合自己的還款方式。
調息方案
- 銀行可在合同期內按月、按季或按年進行調整，也可采用固定利率方式，不同的銀行規定不同，建議提前了解并與銀行溝通。
罰息
- 銀行可自主決定房貸罰息利率，每個銀行的規定不同，盡量選擇罰息低一點的銀行。

四、如何選擇適合自己的購房貸款方案

選擇適合自己的購房貸款方案需要綜合考慮多方面因素：

貸款方式
- 商業貸款：執行法定貸款利率，申請商貸所需的資料包括購房者的有效證件、婚姻證明、購房合同或協議、收入證明和半年內的銀行流水。可提取公積金還商業貸款。
- 公積金貸款：繳存住房公積金的職工享受的住房抵押貸款，不同地區的公積金貸款政策和可貸額度各不相同。申請公積金貸款需要滿足一定條件，如參加住房公積金制度、連續足額繳存一定時間等。
- 組合貸款：同時向公積金中心和銀行申請公積金貸和商貸，借款人需符合商業貸款條件，又同時按要求連續足額繳存住房公積金。
還款方式
- 等額本息：借款人每月按相同的金額償還貸款本息，支付的總利息較多，但前期需要償還的金額較少，適合當前收入較低，還款壓力大的年輕購房群體。
- 等額本金：借款人每月償還相同金額的本金加上剩余本金在本月所產生的利息，比較適合當前收入可觀，想減少總利息支出和打算提前還款的購房群體。

對于首套房和二套房，貸款方案也有所不同：

首套房：如果購房者一直繳納住房公積金，又想獲得較低利率，支付較低利息，可選擇利率低的公積金貸款。如果選擇了組合貸款，建議公積金貸款盡可能多，商業貸款盡可能少。沒有繳納住房公積金的人群，只能選擇商業貸款。
二套房：可以根據自身情況選擇首付的解決方式和貸款類型，如采用信貸產品解決首付，選擇公積金貸款并采用自由還款方式等。

五、購房貸款辦理的注意事項

在辦理購房貸款過程中，有以下注意事項：

個人征信
- 個人征信非常重要，如果有連續三個月累計六個月的逾期記錄，那么基本上銀行不會貸款給你。
收入證明
- 收入證明要覆蓋個人名下負債的2倍，銀行流水的月份，需要按照具體銀行的要求來出具。小型企業或需提供公司的營業執照副本。
購房發票
- 貸款買房的發票有首付款發票、貸款發票。如果購買的是現房，在交稅時需要拿著這兩樣發票去交稅。如果購買的是期房，存在面積差的情況，開發商一般會重新開一張首付款發票，并且回收之前的發票。如果不小心把首付款發票弄丟了，開發商不會換發票，而且還需要購房者去辦理發票丟失的手續，因為發票一旦丟失，是沒有辦法補開的。
公積金貸款
- 公積金貸款需要注意的是，需要滿足連續足額繳納12個月的公積金，并在申請貸款前仍在繳存中。公積金貸款從申請到放貸，時間比商貸長，需要慢慢等。
其他事項
- 提前查詢征信，確保征信良好，避免因征信問題導致房貸申請不通過。提前備齊貸款材料，提供真實、有效的材料，加快貸款審批進度。準備充足的首付資金，根據個人資信狀況不同，銀行可能會要求提高首付比例。選擇合適的貸款銀行，綜合考慮銀行的貸款政策、貸款利率、額度、準入門檻等因素。選擇合適的還款方式，根據自身的經濟狀況和財務規劃，選擇等額本息或等額本金還款方式。保管好相關的憑證，如房貸合同、購房合同、首付收據或發票、抵押合同等。不要動用公積金，如果是打算辦理公積金貸款，提取公積金可能導致貸款額度不足。貸款無力償還需及時聯系銀行，說明原因，避免房子被處置和被列入失信被執行人名單。還清后別忘記解押，領取解押所需材料，前往房管局辦理解押手續。考慮好退稅問題，按照每月1000元的標準定額扣除。