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2024-10-17 08:54:33
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明是從事房產(chǎn)托管業(yè)務(wù)的重要資質(zhì)之一。申請時需要提交公司營業(yè)執(zhí)照、人員資質(zhì)證明、業(yè)務(wù)操作規(guī)范等相關(guān)材料。
房屋托管公司必須依法注冊并取得工商營業(yè)執(zhí)照，這是合法經(jīng)營的基本前提。在申請工商營業(yè)執(zhí)照時，需要提供公司法人身份證及復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證明或租賃協(xié)議等必備材料。
設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：
一級資質(zhì)：
注冊資本人民幣 500 萬元以上。
物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 20 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100%：
多層住宅 200 萬平方米。
高層住宅 100 萬平方米。
獨(dú)立式住宅（別墅）15 萬平方米。
房產(chǎn)托管作為一個特定的行業(yè)領(lǐng)域，其所需資質(zhì)受到一系列法律法規(guī)和政策的規(guī)范和約束。
行業(yè)概述方面，房屋托管是一個充滿機(jī)會和潛力的行業(yè)，隨著城市化進(jìn)程的加速和人們對生活質(zhì)量要求的提高，越來越多的業(yè)主選擇將房屋委托給專業(yè)的托管公司打理，以獲得更好的租金收益和物業(yè)管理服務(wù)。
房屋托管公司需要的資質(zhì)主要包括工商營業(yè)執(zhí)照，這是合法經(jīng)營的基本前提。在申請工商營業(yè)執(zhí)照時，需要提供公司法人身份證及復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證明或租賃協(xié)議等必備材料。
還需要遵循相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定，在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照后的一定時間內(nèi)（通常為 30 日），需要到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報辦理稅務(wù)登記。辦理稅務(wù)登記證需要攜帶的材料包括工商營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營地證明等。
工商營業(yè)執(zhí)照
這是開辦房產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)的必備證件，需要到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)辦理。
辦理時需要準(zhǔn)備的材料包括法人身份證及復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證明或租賃協(xié)議等。
稅務(wù)登記證
作為經(jīng)營機(jī)構(gòu)，繳納稅務(wù)是義務(wù)，稅務(wù)登記證是繳納稅款的基礎(chǔ)證件。
需準(zhǔn)備工商營業(yè)執(zhí)照、申請表、法人身份證及復(fù)印件等去稅務(wù)局管理部門辦理。
衛(wèi)生許可證
作為服務(wù)型機(jī)構(gòu)，一旦衛(wèi)生條件不過關(guān)，基本是過不了相關(guān)部門檢查這一關(guān)的，所以，這個證一定要有。
由于各地區(qū)的政策不一樣，對于辦證的要求也不太相同。比如像西安陜西還需要辦理餐飲服務(wù)許可證，東莞需要辦理教育許可證，還需做好二次消防證明和到當(dāng)?shù)亟逃謧浒傅取?/p>
消防安全證明
餐飲服務(wù)許可證、衛(wèi)生許可證（如果托管班提供餐飲服務(wù)）
健康證
需要對國家的政策和法規(guī)有一定的了解，這樣才能找到相關(guān)部門，辦理相關(guān)的流程。
然后，準(zhǔn)備相關(guān)材料，如申請人簽署的《個體工商戶設(shè)立登記申請書》、法人身份證及復(fù)印件、經(jīng)營場所證明（房屋產(chǎn)權(quán)證明或租賃合同）、以及國家法律法規(guī)所須提供的相關(guān)證件。
今年以來，全國多地發(fā)生房屋托管公司“跑路”事件。例如河北廊坊多個房屋托管公司收租后“失聯(lián)”，涉及至少幾百名房東和租客；福州某房屋托管公司收取裝修費(fèi)后并拖欠幾個月租金，稱資金鏈斷裂。典型的如某托管公司，成立 8 個月便“跑路”。該公司在經(jīng)營過程中采用“高進(jìn)低出、長收短付”的方式吸引房東和租客，即高租金吸引房東、低租金吸引租客，以年租金形式長收租客房租、月租金或季租金短付房東租金。據(jù)房東劉某某介紹，該托管公司每月支付給劉某某 3780 元租金，但每月僅收取租客 2350 元租金，明顯低于市場價格，但租客需提前按年支付。以此種方式收取大量租金之后，托管公司卷款“跑路”。
2010 年 7 月 22 日，被告季某和原告某某簽訂了房屋委托出租合同。合同委托期限是 36 個月，即 2010 年 7 月 22 日至 2013 年 7 月 21 日止。合同約定，被告方每年預(yù)留 90 天不計算房租，作為原告方接洽承租的工作期。房屋租金是每月 4700 元，按季度交付。租賃期間，某某按時交付租金。直到 2011 年 7 月原告方把下一季度的租金打到被告方季某的農(nóng)行帳戶后，被告方在沒有事先通知原告方的情況下，單方面通知北衛(wèi)新園的小區(qū)物業(yè)不要向該處房屋出售水電。某某多次找被告方季某協(xié)調(diào)此事，但是最后都是因為對方條件苛刻，之后拒絕和某某一方面談此事。
目前暫未獲取到明確的成功房產(chǎn)托管公司具備的資質(zhì)的具體案例，但可以了解到房屋托管能為業(yè)主省去自營管理的煩惱和成本，如多次看房、篩選客戶、收入風(fēng)險、多次招租、維修繁瑣等問題。
目前國內(nèi)托管業(yè)務(wù)形成了境內(nèi)外托管在法律主體地位、組織形式、業(yè)務(wù)邊界等方面的差異。
歐美發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對完善，市場供求趨于飽和，工業(yè)相對落后和資源相對匱乏的第三世界國家和地區(qū)，如中亞、非洲等。在很多發(fā)展中和欠發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，法律法規(guī)都是直接“借用”歐美等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的已有模式，規(guī)范復(fù)雜卻不符合實際情況，而且，仍有一些地區(qū)的法律法規(guī)至今十分落后和保守，甚至無法可依。
海外項目的設(shè)計特點是合同的技術(shù)條件限定了設(shè)計輸入，合同中可能規(guī)定的一些不合理參數(shù)和工藝，會直接影響到項目接收和移交的施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)。
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