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土地增值稅清算資質公司

好順佳集團
2024-09-02 10:28:44
4253

內容摘要：土地增值稅清算資質公司土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應的清算條件后，要結合相關法律法規，對房產開發項目的整體應繳土地增值稅稅額進...

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土地增值稅清算資質公司

土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應的清算條件后，要結合相關法律法規，對房產開發項目的整體應繳土地增值稅稅額進行全面的核算，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。以下是關于土地增值稅清算資質公司的詳細信息：

一、土地增值稅清算的條件

根據國家相關土地增值稅清算的規定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2. 整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3. 直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2. 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3. 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4. 省稅務機關規定的其他情況。

二、土地增值稅清算流程

土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應的清算條件后，要結合相關法律法規，對房產開發項目的整體應繳土地增值稅稅額進行全面的核算，以下是具體的清算流程：

搜集與房地產企業相關的信息證件復印件：
- 營業執照（機構信用代碼證）、銀行開戶許可證、開發資質證書、法定代表人身份證； - 公司章程、驗資報告、工商局信用公示報告、公司簡介、項目簡介、法定代表人簡介； - 公司征信查詢報告（獲取關聯方關系信息）； - 其他相關資料。
搜集與房地產清算項目相關的信息證件復印件：
- 清算項目土地出讓公告、拍賣成交確認書、土地使用權出讓合同； - 清算項目五證：土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證、預售許可證； - 項目竣工驗收備案表； - 其他相關資料，如發改委備案文件等。
制定與清算項目狀態相適應的銷售情況明細表及匯總表：
- 明細表及匯總表需綜合反映與收入相關的如下數據信息：預測繪面積、確權測繪面積；銷售合同信息，包括房號、業主姓名、合同面積、合同金額、合同訂立時間等信息；稅務發票開具信息，包括發票開具日期、發票號碼、發票金額等信息；財務收款及退補款信息，需獲取到以下資料復印件：預測繪報告、確權測繪報告、抽取的銷售合同復印件、抽取的銷售發票復印件、抽取5-10戶業主繳款憑證復印件，如產品構成較為復雜，根據需要，可要求房地產企業做出書面的關于可售開發產品構成情況的說明在房地產企業銷售收入項目中，會計師事務所應具體審核銷售合同信息、報表、總賬、明細賬及相關資料。
與房地產企業開發成本相關的數據資料：
- 獲取清算項目開發成本憑證序時賬，并對成本憑證序時賬進行數據處理分析； - 對開發成本憑證后附票據進行審核，審核其是否具備合規性、合法性、真實性，錄入票據單位信息，以便與合同協議、付款、決算等相關信息進行關聯，主要解決項目成本完整性等問題； - 獲取與清算項目相關的所有合同協議復印件，對合同協議及其結算情況進行審核； - 就成本完整性編制預提成本情況表； - 編制核減事項匯總表、復印核減事項憑證； - 會計師事務所與房地產企業溝通，要求其進一步補充證據，并就是否接受成本核減方案做出書面答復。
與已交稅金相關的信息資料：
- 編制已交稅金明細表，復印已交稅金完稅憑證； - 審核房地產企業預征環節的納稅遵從情況，計算企業增值稅、土地增值稅、企業所得稅預征環節欠稅； - 計算營業稅欠稅金額； - 審核房地產企業所得稅匯算清繳申報質量及稅法遵從情況，計算企業匯算清繳應補退稅款金額； - 審核房地產企業土地使用稅、合同印花稅、契稅、基礎設施配套費契稅等的稅法遵從情況，計算前述各稅需補稅金額。
成本分配相關信息：
- 確定清算對象； - 確定不同類型開發產品； - 確定已售、未售、不可售情況；
- 確定成本分配方法以及成本分配基礎； - 編制成本審核情況匯總表； - 分配開發產品成本。
稅款計算相關信息：
- 進行土地增值稅應補退稅的計算； - 進行其他各稅應補退稅款的計算； - 編制應補退款計算匯總表。
編制并出具土地增值稅清算等稅款納稅審核報告。

三、土地增值稅清算過程中存在的問題

在土地增值稅清算過程中，房地產企業常常會遇到一些問題，這些問題主要包括：

房地產企業收入確認不及時、不規范：
- 部分房款收入存進老板私人卡號，或者以部分房款抵償土地、拆遷補償款等，造成資金在賬外循環； - 企業對需要視同銷售的開發產品不申報銷售收入，存在侵蝕土地增值稅稅基的行為； - 部分房地產企業不及時結轉收入，延遲開具房地產銷售專用發票。
房地產企業成本費用扣除任意虛增、混淆歸屬范圍：
- 有些房地產企業為了減少應繳納的土地增值稅，會通過各種手段虛增成本費用，或者將不屬于本項目的成本費用計入本項目，從而減少增值額，降低稅負。

四、土地增值稅清算的改進建議

為了提高土地增值稅清算的質量和效率，以下是幾點改進建議：

加強房地產企業的財務管理：
- 房地產企業應建立健全的財務管理制度，確保每一筆收入和支出都有據可查，避免資金在賬外循環，確保收入確認的及時性和規范性。
規范成本費用的核算：
- 房地產企業應嚴格按照會計準則和稅法規定核算成本費用，避免任意虛增成本費用，混淆成本費用的歸屬范圍，確保成本費用的真實性和合法性。
加強稅務機關的監管力度：
- 主管稅務機關應對房地產企業的土地增值稅清算情況進行嚴格審核，發現存在問題的，應及時要求企業進行整改，確保土地增值稅的足額入庫。
引入第三方中介機構進行審核鑒證：
- 房地產企業可以委托稅務中介機構對土地增值稅清算情況進行審核鑒證，中介機構應出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》，以確保清算結果的公正性和權威性。