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2022-02-23 18:30:37
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深圳注冊(cè)公司現(xiàn)金買房
在深圳以公司名義買房這些坑你都知道嗎？
企業(yè)買房
解讀：只要是在中國大陸注冊(cè)的，以及在中國注冊(cè)或備案的境外公司分支機(jī)構(gòu)，按照現(xiàn)行政策，可以不受限制地購買房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商鋪、工廠、酒店等。 .一些不具備購房資格的購房者或投資者，會(huì)利用公司的名義來達(dá)到買房的目的。
原因：日前，北京出臺(tái)了最嚴(yán)格的商住公寓限購政策：新建商住公寓只能賣給企業(yè)，二手交易只能賣給有房票的企業(yè)或個(gè)人。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停個(gè)人購買商業(yè)項(xiàng)目的個(gè)人購買貸款。隨后，廣州也跟進(jìn)限制商品房，規(guī)定不得向個(gè)人銷售，暫停商品房項(xiàng)目審批；商業(yè)服務(wù)的最小分割單位為300平方米。
因此，近期深圳有傳言稱其可能會(huì)跟進(jìn)。不管深圳會(huì)不會(huì)跟進(jìn)限購，今天樓校長先給大家科普一下企業(yè)買房~
第一部分深圳情況
在普及之前，樓校長先給大家介紹了深圳的情況。
雖然深圳目前還沒有限制商業(yè)和住宅的交易，但有一種房地產(chǎn)只能以公司名義購買，那就是工裝公寓。
這類公寓的購房者一般都是投資者，不適合自住。一個(gè)常見的套路是花2000-3000元到代理公司采購。公寓后期轉(zhuǎn)手主要有兩種方式。一是改變公司股權(quán)，交易成本更低；另一種是將財(cái)產(chǎn)從公司轉(zhuǎn)移到公司。 5年后，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)大概要20左右，具體看當(dāng)時(shí)的政策。
以下是樓校長在深圳組織的部分待售和翻新公寓：
（僅供參考，如有錯(cuò)誤請(qǐng)補(bǔ)充）
其中，亮麗的奧園歐惠最近爆出了非常火爆的68萬/套精裝房，總價(jià)聽起來很誘人。這種類型的公寓能吸引買家的最重要的一點(diǎn)就是便宜。一般來說，裝修后的公寓會(huì)比普通房子便宜20-50。
以公司名義購買是否可行，有哪些風(fēng)險(xiǎn)？讓我們看看下面這棟大樓的校長詳細(xì)的科學(xué)。
第二部分四種情況
個(gè)人購房受購房政策的限制，但不包括公司購房。因此，一些有購房意愿但沒有購房資格的購房者開始使用“公司名稱”單獨(dú)購房。主要有以下四種情況：
1、公司因經(jīng)營需要購置固定資產(chǎn)
2、有些人以公司名義購買房產(chǎn)，規(guī)避法律和政策規(guī)定
3、房地產(chǎn)投資者以公司名義購買。用于房地產(chǎn)投資
4、部分房型只能以公司名義購買，如改造公寓
第三部分 六大特點(diǎn)
①只有在國內(nèi)注冊(cè)的公司才能購買住宅
企業(yè)（公司））分為在中國注冊(cè)的公司和在國外注冊(cè)的公司。在中國注冊(cè)的公司購買的房屋類型和數(shù)量沒有限制。在國外注冊(cè)的公司不能買房。如果他們有辦公室，他們可以以辦公室的名義購買房子。一套非住宅。
②無商業(yè)貸款
公司不能買商業(yè)貸款，只能買全款的房子。出具出生證明后，憑該證明辦理抵押，辦理商業(yè)貸款。期限和利率與商業(yè)貸款不同，一般不享受優(yōu)惠待遇。但目前深圳大部分新房（住宅或商務(wù)公寓）都可以以公司名義購買，首付50，利率一般上調(diào)10，年限10年.
③稅費(fèi)高
公司買房交的大額稅金是3的契稅，其余的手續(xù)費(fèi)不高，但是和個(gè)人購房有區(qū)別：房產(chǎn)稅，按購房價(jià)* 1.2*0.8*年（按年支付，如未支付，需在出售時(shí)一次性支付）
④可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易
擁有公司產(chǎn)權(quán)的房子可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓，不需要經(jīng)過交易中心，但這只是改變了股權(quán)和實(shí)際控制人，最適合這種交易的是沒有其他房產(chǎn)和公司名下的資產(chǎn)，否則不現(xiàn)實(shí)。
⑤個(gè)人姓名變更只能通過正常銷售進(jìn)行
如果您想將公司財(cái)產(chǎn)變更為您的個(gè)人姓名，您必須通過買賣，并在交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。
⑥資產(chǎn)處置須經(jīng)股東同意
以公司名義購買的資產(chǎn)房地產(chǎn)作為公司資產(chǎn)，由公司全體股東共享，資產(chǎn)處置需要全體股東同意授權(quán)或董事會(huì)決議。
第四部分文件和程序
以公司名義買房，所需文件和手續(xù)比個(gè)人要復(fù)雜一些。
相關(guān)資料：公司組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件及公司印章復(fù)印件、法定代表人身份證復(fù)印件、企業(yè)授權(quán)委托書、受托人身份證。
程序事項(xiàng)：如果采購人是公司的法定代表人，那么在簽訂采購合同時(shí)，其行為可以代表公司。但是，如果購房者不是公司法人，以授權(quán)代表的身份簽訂購房合同，則必須準(zhǔn)備全套公司授權(quán)手續(xù)，其中要特別注意授權(quán)中的授權(quán)權(quán)限和委托期限。文件，并確認(rèn)其有權(quán)在合同上簽字，并且合同中包含要加蓋公司印章。
其余過程與個(gè)人購買相同。
第五部分 所需稅金
與個(gè)人購買相比，公司名義購置稅最大的不同是需要每年繳納房產(chǎn)稅。按購買價(jià)格*1.2*0.8*年（每年需支付，否則需在出售時(shí)一次性支付）。具體稅費(fèi)如下：
①契稅
不管你是最老的房子，非常便宜的房子，還是豪宅，契稅都是按3的稅率征收的。印花稅是注冊(cè)價(jià)格的0.5，交易費(fèi)是3元。除了契稅征收3，個(gè)人購買房地產(chǎn)并沒有太大的區(qū)別。
②持有稅
公司持有不動(dòng)產(chǎn)有兩種情況。首先是如果出租是盈利的，按照出租場(chǎng)所的一些稅費(fèi)，租金和管理費(fèi)，每月10.22。每月支付。目前空置房產(chǎn)需繳納房產(chǎn)稅，登記價(jià)格為100×7×1.2÷12個(gè)月。一般來說，一年的房產(chǎn)稅是登記價(jià)格的0.84。
③土地增值稅
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（以公司名義出售不動(dòng)產(chǎn)）比個(gè)人持有的不動(dòng)產(chǎn)多交一筆土地增值稅。比如100萬買的房子200萬賣掉30-60的差價(jià)地價(jià)稅等與個(gè)人類似。
本次交易涉及的具體稅率及征收標(biāo)準(zhǔn)如下：
點(diǎn)擊看清晰大圖（圖為北站茶館）
第六部分 劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)
雖然可以避免以公司名義買房根據(jù)限購規(guī)定，房子是公司資產(chǎn)，可以抵銷部分費(fèi)用。合理的經(jīng)營方式可以避免稅費(fèi)，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。但是，仍然存在許多缺點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)：
①對(duì)公司資質(zhì)有要求
即使是“以公司名義”買房，對(duì)公司的具體資質(zhì)也是有要求的，比如公司存在的年限，比如公司的稅務(wù)狀況等等，如果時(shí)間不夠的話，你不能在當(dāng)?shù)刭徺I房地產(chǎn)。
②個(gè)人還需具備購房資格
公司購買房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于企業(yè)，為法人財(cái)產(chǎn)。
③產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁瑣
企業(yè)購房時(shí)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)繁瑣，不僅要辦理房管部門的過戶手續(xù)，還要辦理公司內(nèi)部的合法手續(xù)。財(cái)產(chǎn)歸企業(yè)所有。固定資產(chǎn)，在第一部公司法的框架下，公司重大固定資產(chǎn)的處置必須經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)，可能需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。簡而言之，公司內(nèi)部必須運(yùn)行一定的周期。
④有很多銷售限制
以公司名義出售房屋，必須滿足兩個(gè)硬性條件：公司無債務(wù)且已繳納應(yīng)繳稅款。
不同于一般的商品房。公司名下的房子在出售前需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，而這兩項(xiàng)稅款需要公司每年繳納或自行申報(bào)。萬一遇到不知道真相的糊涂老板，自從買了房子，就再也沒有交過房產(chǎn)稅和土地使用稅。當(dāng)他再次出售時(shí)，他不僅要繳納稅款，還要支付違約金。全部解決后，房子就可以掛牌交易了。
⑤交易成本太高
公司轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)比自然人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)承擔(dān)更多的稅收。除了現(xiàn)有的契據(jù)和印章賦予很高。除上述費(fèi)用外，公司還需支付其他費(fèi)用在稅費(fèi)方面，越來越多的稅費(fèi)由交易房地產(chǎn)的自然人承擔(dān)，交易成本會(huì)非常高。
⑥如果公司有債務(wù)，則面臨凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。
如果公司經(jīng)營不善，有外債，房地產(chǎn)交易資金仍有可能被債權(quán)人追索，情節(jié)嚴(yán)重的可直接凍結(jié)。
最后，樓校長需要提醒的是，投資需謹(jǐn)慎，尤其是以公司名義購買時(shí)，更要注意風(fēng)險(xiǎn)。此外，從全國一線城市來看，商業(yè)公寓正處于輿論調(diào)控的風(fēng)口浪尖，而從深圳來看，它們也在打擊投機(jī)性需求。所以在決定是否采取行動(dòng)之前，最好權(quán)衡利弊。
買房前
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