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2022-08-23 11:34:26
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“無理由退房”是近幾乴些房地產商推出的銷售策略，吸引了一大批有購房意向的潛在客戶。“無理由退房”看上去很美好，但購房者買到手的房子真的都能“無理由”退嗎？并不是！不少購房者在要求“無理由退房”時卻遭遇了“支付高額違約金”“有條件退房”“無限期回款”等情況。
合同藏玄機
2019年，小吳和小宋與湖州某置業有限公司簽訂了《無理由退房協議書》《浙江省商品房買賣合同（預售）》，合同約定房屋總價為210余萬元，當月支付首期房價款100萬元，剩余部分通過貸款支付。2020年初，小吳和小宋向湖州某置業有限公司提出無理由退房的申請，但該置業有限公司卻以各種理由不予退房。
經法院審理查明，小吳、小宋和湖州某置業有限公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同（預售）》簽訂時間為2019年11月24日，而合同中約定的提交貸款申請材料的時間為2019年10月29日，遠遠早于簽約日期，可見被告在制作案涉格式合同時，已明知原告不可能于合同約定時間內完成相關手續的辦理，現以此主張原告違約不予退房，顯然有悖企業誠信。而原告在合同履行過程中并無過錯，依法享有合同解除權。據此，法院判決支持了小吳、小宋的訴請。
有些房企推出“無理由退房”舉措，在實際操作過程中卻往往只是在玩文字游戲，其中還有著眾多套路。比如，目前很多樓盤項目都承諾“無理由退房”，但表示僅僅是“退定金”。至于簽訂合同之后，則直接表示“無法退房”。再比如，開發商設計的《解除<商品房買賣合同>及認購書的協議書》，一般落款右側有乙方簽字和手印，但下方沒留時間欄，而左側甲方簽字欄、時間欄均為空白。這樣做的目的是，除了上述案例中所說的問題外，如果購房者要求開發商支付利息，開發商可選擇填寫對自己最有利的時間。
退款無期限
2017年7月，沈某與湖州某置業有限公司簽訂了某小區住宅精裝修商品房購買合同，總價為167余萬元，同時簽訂《無理由退房協議書》。可收房后，該小區房屋存在嚴重質量問題，無奈之下沈某選擇退房，雙方于2019年12月簽訂《解除商品房買賣合同及認購書協議》，并約定沈某將該房屋退回，湖州某置業有限公司返還購房款（扣掉1傭金后）166余萬元。但湖州某置業有限公司未按約退款，沈某長期催討仍拒不返還。
法院審理認為，解除協議簽訂后，湖州某置業有限公司未按約向沈某退還全部購房款，顯屬不當，判決湖州某置業有限公司返還沈某購房款166余萬元。
合同解除后，返還價款是一個法定的義務，而開發商也往往會在這里“埋雷”，退款期限一般不會被寫在協議里。開發商退款一般要經歷市級公司主管報省級公司，省級公司審核后統一再報總公司，總公司審批再下發，即使是幾萬元的定金，從申請到審批下來最快的也要6至9個月，更別說動輒上百萬元的購房款了。
退款不退息
邵某和徐某于2017年8月與湖州某置業有限公司簽訂《商品房買賣合同》一份，并通過一次性付款方式支付了購房款216萬元。2019年7月，雙方因多種原因達成《解除〈商品房買賣合同〉及認購書的協議》。當天，邵某、徐某按約將購房發票、收據及《商品房認購書》《商品房買賣合同》等全部資料退還湖州某置業有限公司，湖州某置業有限公司出具了由其工作人員確認簽字的《收件憑證》，后退款卻遲遲未支付。2020年10月，在邵某、徐某向法院提出財產保全申請后，湖州某置業有限公司次月將房款退還，但未支付邵某、徐某資金占用期間的利息損失。
法院審理認為，解除協議簽訂后，湖州某置業有限公司未及時退還全部購房款，顯屬不當。雖然該協議對利息未作約定，但邵某、徐某按照有關法律規定主張逾期付款利息損失并無不妥。故法院最終支持了邵某、徐某要求支付逾期付款利息的訴訟請求。
很多開發商打出廣告，無理由退房后可退全款，但對是否退還利息，利息如何退還只字未提。無理由退房多以購房者全額支付購房款為前提，這就導致購房者大額資金被占用。具備無理由退房條件的購房者依據雙方約定主張退房（即行使合同解除權）的，該退房要求送達開發商時，開發商即應在合理期限內退款，遲遲不予退款的，應當承擔購房款自合同解除之后產生的資金占用利息損失。
隱藏中介傭金
2020年5月，黃某與湖南某置業有限公司簽訂《商品房認購書》，并付清認購房款70余萬元及代收費390元。四日后，雙方簽訂《商品房買賣合同》（預售），湖南某置業有限公司承諾自簽署《商品房買賣合同》之日起至辦理入住手續的任何時間，黃某享有無理由退房的權利。
2020年5月底，黃某發現房價大幅下跌，遂要求其退還差價或退房退款，但湖南某置業有限公司提出黃某是通過推薦認購的方式購買該房產，公司已將14032元傭金支付給房產推薦人，該金額需從房款中予以扣除。黃某認為該行為違背了無理由退房協議，故訴至法院。
法院審理認為，被告湖南某置業有限公司主張原告黃某退還其支付給推薦人“張某”的傭金14032元，但被告在與原告的交易中系地產商與購房者的關系，被告明顯占據主導和優勢地位，原告對房地產交易行業的傭金和獎勵規則顯然不如被告明確，對被告主張的線上APP注冊房產交易推薦人的相關流程也不明確，被告亦未舉證證明案外人張某與原告之間存在其他可構成推薦人與被推薦人關系的可能性，應承擔舉證不能的法律后果。最終，法院認為被告扣除傭金14032元于法無據，不予支持。
當遇到因為房子降價等原因集中無理由退房時，開發商無法短時間全部退款，有的開發商會提出誰愿意扣除一部分錢或扣除銷售中介傭金作為違約金就先給誰退，部分購房者為了能盡快拿回錢也只好接受。
設置退款障礙
“交房前都可以無理由退房。”因為這樣一句美妙的廣告語，2019年7月，陳某與宣城某置業有限公司簽訂商品房買賣合同，商品房總價106余萬元，陳某在約定期限內履行完義務并完成全部購房手續。
此后陳某由于對采光和交付房屋裝修質量不滿，向宣城某置業有限公司銷售人員提出行使無理由退房權益，要求退房退款。但宣城某置業有限公司以不滿足無理由退房條件為由拒絕辦理，并向陳某提出要交10違約金才能辦理退房。
在之后長達一年半的時間內，陳某曾數次到訪該樓盤售樓處、辦公處協商退房事宜，宣城某置業有限公司銷售人員都一直以“公司規定”“需要扣10違約金”等不合理理由拒絕辦理，并要求陳某在公司準備好的退房手續資料上簽字，資料中寫明“購房者接受扣取10違約金退房，并承擔一切法律后果，并且不再追究任何法律責任”。雙方協商無果，糾紛成訟。
后經法院審理查明，判決宣城某置業有限公司返還陳某已付的購房款106余萬元并支付利息損失。
本案中，陳某在遭遇“無理由退房”困境后，經歷了市長信箱留言、工商局調解、開發區管委會調解、信訪局上訪等，以求與開發商協商解決，最終通過訴訟耗時近兩年取回應得房款。另外，有的開發商在退房協議中會要求購房者申請時必須交回所有與購房有關的原件，且不得以任何理由、任何方式向開發商主張任何權利。因為白紙黑字寫著“不得主張任何權利”，手里又沒有原件，購房者往往會放棄維權，吃啞巴虧。
在被“無理由退房”廣告吸引時
這些事你必須知道
“無理由退房”往往是附加一定條件的，而房地產企業在宣傳時僅僅強調可以“無理由退房”，卻不向消費者示明“無理由退房”的條件。因此，往往陷入購房者退房時無需承擔任何違約責任，但又以購房者存在其他違約行為而拒絕退房的矛盾中。
因此，購房者在和售房者簽訂無理由退房協議時，一定要明確退款期限、退房需要哪些文件、需要交納哪些費用等具體附加條件。即使不簽訂協議，也一定要在購房合同上備注寫明，或者通過其他形式固定有關證據。當然，這也是企業誠信的表現。市場經濟是一種信用經濟，契約是市場經濟的基本原則，企業作為市場經濟的細胞，能否遵守契約不僅關系到企業的興衰與發展，更影響到市場經濟的健康發展。
開發商既以“無理由退房”作為營銷策略，并因此吸引了購房者，則應誠信經營，真正做到退房無理由，而不應以“陷阱條款”對購房者的權利進行設限，有悖企業誠信擔當。
浙江省湖州市吳興區人民法院
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